Vliv shopping mallů na tradiční obchodní lokality ve městě

Během uplynulých 25 let se shopping mally staly součástí center mnoha českých měst, což spolu s přechodem z plánovaného hospodářství na tržní ekonomiku do značné míry proměnilo strukturu a organizaci maloobchodu ve městě, označovanou jako retail revolution. Přestože tato transformace maloobchodu stejně jako jeho globalizace (řetězce obchodů ve vlastnictví nadnárodních společností) jsou aktuálním tématem, chybí v současné diskusi nejen v českých podmínkách urbanistický pohled na tuto změnu, která do značné míry ovlivňuje udržitelnost a adaptabilitu města.

Případové studie dvou českých měst (Kladno a Ostrava) mapují vztah tradičních a nových obchodních lokalit v centru města. Centra měst jsou vymezena jako území s převážně kompaktní městskou zástavbou. Tradiční obchodní lokality jsou definovány jako náměstí, pěší zóna nebo obchodní ulice, tedy veřejné prostory, které jsou typicky lemovány souvislým obchodním parterem. Nové obchodní lokality jsou reprezentovány vnitroměstskými shopping mally (vícepodlažní obchodně-zábavní centra s parkováním v podzemních garážích).

Obě města mají industriální historii a momentálně prochází procesem transformace. Výběr těchto měst pro případové studie byl dán především existencí shopping mallu v docházkové vzdálenosti centra města a rozdílnou dobou, která uplynula od jeho otevření (v Ostravě byl shopping mall otevřen v roce 2012, v Kladně v roce 2015).

Výzkum využívá data z terénních průzkumů, z Registru živnostenského podnikání a evidence Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního pro mapování a porovnání změn v tradičních obchodních lokalitách po otevření shopping mallu.

Pomocí metody space syntax byly v Kladně simulovány scénáře, které by mohly vést k lepšímu propojení tradičních obchodních lokalit a shopping mallu. Na následující mapě je zobrazeno centrum města Kladna s otevřenými (vyznačeny černě) a uzavřenými (červeně) obchodními jednotkami v kombinaci se space syntax analýzou uliční sítě. Space syntax ukazuje nejkratší spojnice (cesty) v uliční síti v barevné škále od červené po modrou, přičemž cesty více využívané chodci jsou vyznačeny červeně, modře jsou zobrazeny nejméně frekventované cesty (typicky slepé ulice, v tomto případě i pěší lávka vedoucí do kladenského Centralu). 

Případové studie ukazují výraznou disproporci mezi velikostí města a velikostí shopping mallu: počet obyvatel v Ostravě je přibližně čtyřikrát vyšší než v Kladně (292.681 obyvatel v Ostravě a 68.466 v Kladně), ale ostravský shopping mall je jen dvakrát větší než ten v centru Kladna (220 obchodních jednotek na 58.000 m² GLA v Ostravě v porovnání s 100 obchodních jednotek na 26.000 m² GLA v Kladně). Pokud porovnáme velikost shopping mallu s velikostí tradičních obchodních lokalit (velikost ve smyslu počtu obchodních jednotek), centrum Ostravy je schopno lépe absorbovat změny v maloobchodní sféře a přizpůsobit se jim.

Grafy otevřených a uzavřených obchodních jednotek ukazují, že zhruba polovina obchodních jednotek v Kladně a Ostravě jsou obchody s různým sortimentem, přibližně pětinu tvoří služby. Rozdíly mezi Ostravou a Kladnem jsou patrné na počtu uzavřených obchodních jednotek - v Kladně je uzavřena přibližně pětina obchodních jednotek (19%), v Ostravě je to necelá desetina (8%). V centru Ostravy je také více restaurací, kaváren apod. než v centru Kladna.

Integraci shopping mallu do urbánní struktury ovlivňuje nejen velikost ale i urbanistické parametry jeho návrhu. V Ostravě byly součástí developmentu i kancelářské a rezidenční objekty, takže masterplan umožnil vytvořit v řešeném území mezi shopping mallem a sousedními budovami pěší zónu s obchody v parteru. V Kladně se jednalo pouze o výstavbu nákupního centra, které je účelově napojeno na kapacitní komunikaci pro příjezd aut a s okolím jej spojuje pouze mimoúrovňová lávka pro pěší, navíc obchodní parter v okolí shopping mallu neexistuje. 

Zajímavým ukazatelem je vlastnictví nemovitostí lemujících hlavní obchodní ulice - zatímco v Kladně je v majetku města minimální počet budov, v Ostravě lze najít bytové domy spoluvlastněné městem. Pro městskou samosprávu se tak teoreticky otevírá možnost ovlivňovat podobu parteru v centru města (výběr provozovatele, výše nájmu atp.). Na druhou stranu, v Kladně existují vlastníci nemovitostí, kteří zde současně mají také provozovnu (tradiční obchody na třídě T.G. Masaryka) a jsou tedy určitým garantem stability v dané lokalitě.

Proměnu tradičních obchodních lokalit ovlivňuje celá řada faktorů, nikoli pouze existence konkurence v podobě nákupního centra. Vzhledem k tomu, že v obou městech je vzdálenost shopping mallu od centra města (hlavního náměstí) menší než 1 km, mohly by se obě obchodní lokality dle závěrů německé studie (Heinritz a kol., 2003) podporovat a generovat vznik živé obchodní ulice. Ani v jedné z lokalit k tomu však zatím nedochází.

Ke zlepšení této situace by mohlo přispět lepší pěší propojení tradičních a novodobých obchodních lokalit a podpora vzniku nebo obnovy obchodního parteru podél tohoto propojení. Pro městskou samosprávu je přitom výhodou, jak konstatuje výše zmíněná studie, když disponuje strategií pro maloobchod a může si tak sama vytipovat lokality pro obnovu nebo rozvoj maloobchodu a podle nich pak posuzovat jednotlivé investiční záměry (vč. výstavby shopping mallů).